Gestão financeira de uma promotora imobiliária: IVA na obra, IMT de revenda e custo por projeto

Numa promotora imobiliária, o lucro de um prédio costuma saber-se quando ele está vendido. Até lá, a resposta a "este projeto está a dar dinheiro?" vive num Excel reconstruído à mão. Este artigo é para o financeiro de uma empresa de investimento e promoção imobiliária: o que mudou no IVA das empreitadas em julho de 2026, o prazo que corre sobre cada imóvel comprado para revenda, e como se tem o custo de cada projeto ao dia.

Porque é que o financeiro de uma promotora é diferente?

Porque a unidade de gestão não é a empresa, é o projeto. É comum cada negócio ter a sua sociedade (um veículo por projeto, ou SPV), com uma ou várias obras e dezenas de fornecedores. O resultado que interessa é o de cada prédio, e quase todos os documentos valem dinheiro com data:

Como se faz o custo por projeto?

Cada documento tem de saber, quando entra, a que sociedade e a que projeto pertence. Se a atribuição fica para o fecho, a margem aparece quando já não há nada a corrigir. E o custo do projeto vai além da obra:

• Aquisição: preço, IMT, imposto do selo, registos e comissão de mediação.
• Licenciamento e obra: projetos, taxas camarárias, empreitada, subempreitadas e materiais.
• IVA não dedutível: a venda de imóveis sujeita a IMT está isenta de IVA (n.º 30 do artigo 9.º do CIVA). Numa promotora que só vende habitação, o IVA pago na obra não se deduz: é custo do projeto.
• Venda e financiamento: comissões e o custo do dinheiro enquanto o projeto não vende.

A classificação automática está explicada em centros de custo e classificação automática; aqui, o centro de custo é o projeto.

IVA na obra: quem liquida e a que taxa?

Depende de a promotora ter direito à dedução e de a empreitada caber na nova verba 2.42 do Código do IVA.

A regra geral da autoliquidação

Nos serviços de construção civil, o IVA é autoliquidado pelo adquirente que pratica operações com direito à dedução, total ou parcial (alínea j) do n.º 1 do artigo 2.º do CIVA). Uma promotora que só vende habitação não cumpre o requisito, e é o empreiteiro que liquida o IVA (Ofício-Circulado 25117/2026, ponto 23). Se também arrenda lojas ou escritórios com renúncia à isenção (artigo 12.º do CIVA), já tem direito parcial e autoliquida. O detalhe das faturas de subempreiteiro está em faturas na construção civil e autoliquidação do IVA.

IVA a 6% nas empreitadas para habitação

O Decreto-Lei n.º 97/2026 criou a taxa de 6% para empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis para venda como habitação própria e permanente, até 660 982 €, ou só para arrendamento habitacional, com renda até 2 300 € por mês. Vale desde 1 de julho de 2026 para obras cujo primeiro ato formal na câmara (pedido de licenciamento ou comunicação prévia) seja entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, e termina a 31 de dezembro de 2032 (Ofício-Circulado 25116/2026).

O mesmo diploma mudou a autoliquidação: nestas empreitadas, a promotora autoliquida o IVA mesmo que só pratique operações isentas, e sem o deduzir. Informa o empreiteiro, que tem de ter alvará e fatura sem IVA. As subempreitadas seguem a regra geral.

A taxa reduzida não se garante na fatura, garante-se na escritura:

• a venda tem de acontecer até 24 meses depois da documentação de início de utilização;
• a escritura tem de mencionar expressamente a verba 2.42.1;
• o preço não pode passar o limite, somando equipamentos ligados ao imóvel, mesmo vendidos em separado.

Se uma destas condições falha, a promotora regulariza o IVA com juros compensatórios. Os contabilistas já escreveram ao primeiro-ministro a chamar à taxa reduzida um "enorme risco" para os promotores (OCC). Cada fração passa a ter três dados a vigiar até ser vendida: a data do início de utilização, o preço e o que a escritura diz.

IMT na compra para revenda: o prazo de um ano

A compra de um prédio para revenda está isenta de IMT se a sociedade tiver declarado a atividade de compra para revenda antes da aquisição (artigo 7.º do CIMT). A isenção tem duas armadilhas de tesouraria.

A primeira: só não paga à cabeça quem prova ter revendido prédios comprados para esse fim em cada um dos dois anos anteriores. Uma sociedade nova, como costuma ser o veículo de um projeto, paga o IMT na compra e pede a anulação depois de revender. É dinheiro que só volta se alguém o pedir.

A segunda: desde a Lei n.º 56/2023, o prazo para revender é de um ano a contar do título de aquisição (n.º 5 do artigo 11.º do CIMT). Fora do prazo, o IMT é devido desde a compra, com juros compensatórios. Segundo a AT, as obras não suspendem o prazo e o imposto paga-se nos 30 dias seguintes ao fim do ano (informação vinculativa 29664, de abril de 2026).

Cada imóvel comprado para revenda tem, por isso, uma data limite que é um pagamento possível, e tem de estar na tesouraria do projeto desde a escritura.

CPCV, escrituras e empreiteiros: a tesouraria que já está assinada

Um contrato-promessa de compra e venda é um calendário de pagamentos: sinal, reforços, remanescente e data da escritura. Antes da escritura pagam-se o IMT e o imposto do selo, este a 0,8% sobre o mesmo valor, e no próprio dia é obrigatório apresentar os comprovativos (Portal das Finanças). Do lado da venda, os mesmos campos são receita com data.

Com os empreiteiros, as tranches pagam-se contra autos de medição aprovados e as retenções de garantia ficam para mais tarde. Nos adiantamentos de empreitadas com autoliquidação, o IVA autoliquida-se no período em que o adiantamento é pago (Ofício-Circulado 25117/2026, ponto 42).

Rendas e investidores: o que entra e o que se deve

Muitas promotoras arrendam enquanto não vendem, e cada contrato é receita futura: renda, dia de pagamento, caução e fim do contrato. Do outro lado estão os investidores, com capital, retorno acordado e prazo, quase sempre ligados a um projeto. Prestar-lhes contas é responder a três perguntas: quanto já se gastou, quanto falta gastar e quando volta o dinheiro. Com tudo atribuído ao projeto, o relatório já existe.

Tesouraria por projeto: quanto vai sair e quando?

Entrar num negócio novo depende de saber se as obras em curso, as escrituras marcadas, o IMT em risco e os reembolsos a investidores cabem nos meses seguintes. Isso pede uma matriz por sociedade e por projeto, com o que já aconteceu, confirmado pelo extrato, e o que está marcado para acontecer, lido dos contratos. É o mapa de tesouraria, com o projeto como eixo. A confirmação pelo banco é a reconciliação bancária automática.

Um caso real: uma promotora imobiliária

É uma promotora imobiliária com 7 empresas e 70 obras, em que cada negócio é uma sociedade. O lucro de cada prédio só se sabia no fecho do ano. As faturas chegavam por email, WhatsApp, foto ou papel de obra, e alguém tinha de identificar a sociedade, decidir a obra, renomear e arquivar.

Hoje, quem está em obra fotografa a fatura e ela chega lida, com empresa, valor, fornecedor e obra; ao sócio resta confirmar. Cada CPCV passa a sinal, remanescente, IMT, selo e data da escritura, e prazos de investidores e fins de contrato ganham aviso antes de vencer. A matriz de tesouraria é atualizada a cada documento, por empresa e por obra, e cruzada com as linhas de extrato de 19 bancos.

Em produção desde junho de 2026, a plataforma tinha tratado até 14 de agosto 3 626 faturas, 210 negócios e 73 arrendamentos. 98% das faturas são tratadas de forma automática (lidas, atribuídas à obra e arquivadas), e cada fatura passou de sete gestos manuais a um clique de confirmação. O grupo leva mais 60% de obras em paralelo com a mesma equipa, e são 7 dias por mês devolvidos que se gastavam a arquivar, atribuir e procurar documentos à mão. O caso completo da promotora imobiliária está publicado.

Onde entra a Flowzi

Numa promotora, o trabalho manual é a equipa a copiar faturas para o ERP e a reconstruir o Excel da tesouraria. Hoje a equipa alimenta o sistema; com a Flowzi, a equipa usa o sistema para gerir.

O Flowzi Finance assenta por cima do ERP que a empresa já tem (PHC, Primavera, SAP, Sage ou outro), sem o substituir. A IA lê, valida, classifica e lança no ERP, e a equipa confere uma vez. A empresa fica organizada por empresas e unidades, que numa promotora são as sociedades e os projetos, e cada pessoa vê o que lhe compete:

• Receção, leitura e lançamento no ERP, com a sociedade e o projeto.
• Circuitos de aprovação: cada fatura segue o circuito certo, do diretor de obra ao sócio.
• Arquivo digital organizado sozinho por projeto e pesquisável em segundos, como em arquivo digital de faturas.
• Reconciliação bancária e saldos: movimentos do banco casados com as faturas, em todas as sociedades.
• Dashboard financeiro: gasto por categoria, fornecedor, empresa e projeto.
• App no telemóvel por unidade e perfil: quem está em obra fotografa a fatura e ela entra no projeto dele.

Para os sócios, é crescer em número de projetos sem aumentar o administrativo ao mesmo ritmo. Para o diretor financeiro, menos tempo a preparar o reporte aos investidores e mais tempo a analisá-lo. Para a contabilidade e a tesouraria, chegar ao fecho com tudo lançado e reconciliado. O volume cresce e a equipa mantém-se.

Não é uma ferramenta entregue à equipa: a Flowzi diagnostica, configura, testa com faturas reais, forma a equipa e acompanha. Mais de 30 empresas já operam com a Flowzi. Cerca de 95% do trabalho manual passa a ser automático, com garantia de satisfação. O circuito completo está em automação financeira.